Grunty Czeladzi pod młotek.

W Biuletynie Informacji Publicznej Czeladzi pojawia się seria ogłoszeń i informacji o przetargach dotyczących miejskich nieruchomości. Chodzi o działki budowlane, tereny inwestycyjne, prawo użytkowania wieczystego oraz nieruchomości zabudowane. Sama sprzedaż majątku gminy nie jest niczym nadzwyczajnym. Gmina ma prawo sprzedawać nieruchomości, jeżeli robi to zgodnie z prawem, gospodarnie i w interesie wspólnoty mieszkańców.

Problem zaczyna się wtedy, gdy mieszkaniec widzi w BIP kolejne ogłoszenia, kolejne przetargi, czasem czwarty albo szósty, ale nie dostaje prostego wyjaśnienia: co dokładnie sprzedajemy, dlaczego, za ile, po ilu próbach i na co pójdą pieniądze.

I właśnie o to warto publicznie zapytać.

To nie jest majątek urzędu. To majątek mieszkańców

W Planie wykorzystania zasobu nieruchomości Gminy Czeladź na lata 2025–2027 wskazano wprost, że zasób nieruchomości jest podstawowym składnikiem mienia gminnego, którego wykorzystanie służy realizacji celów publicznych, inwestycjom i rozwojowi miasta, przy zachowaniu zasad prawidłowej gospodarki. Plan został przyjęty zarządzeniem Burmistrza Miasta Czeladź nr 96/2025 z 7 marca 2025 r.

Według tego dokumentu grunty Gminy Czeladź obejmują 651 ha, czyli 39,72% powierzchni gminy. Do tego dochodzą m.in. grunty gminy przekazane w użytkowanie wieczyste oraz grunty Skarbu Państwa będące w użytkowaniu wieczystym.

To oznacza jedno: decyzje o sprzedaży nieruchomości nie są techniczną sprawą urzędu. To decyzje o wspólnym majątku mieszkańców.

Co widać w BIP?

W dziale BIP dotyczącym terenów inwestycyjnych widnieje ponad 200 wpisów. W samej aktualnej części listy pojawiają się m.in. informacje i ogłoszenia dotyczące nieruchomości przy ul. Gdańskiej, ul. Kościuszki, ul. Handlowej, ul. Waryńskiego 8A i ul. Mysłowickiej.

To nie znaczy automatycznie, że dzieje się coś złego. Ale oznacza, że mamy do czynienia nie z pojedynczą przypadkową działką, tylko z szerszym procesem gospodarowania miejskim majątkiem.

Warto więc omówić kilka konkretnych przykładów.

Ul. Malinowa — szósty przetarg i pytanie, dlaczego wcześniej się nie udało

Jednym z najbardziej czytelnych przykładów jest nieruchomość przy ul. Malinowej. Chodzi o działki nr 12993, 12424 i 12425 o łącznej powierzchni 0,0858 ha, czyli 858 m². Zgodnie z ogłoszeniem teren jest przeznaczony w miejscowym planie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Cena wywoławcza wynosi 250 000 zł netto, a do ceny ma być doliczony VAT. Dodatkowo przewidziano odpłatną służebność przechodu i przejazdu za 5 000 zł netto plus VAT.

Najważniejszy element jest jednak inny: to już VI przetarg. W ogłoszeniu wymieniono wcześniejsze terminy: 5 czerwca 2025 r., 6 sierpnia 2025 r., 30 września 2025 r., 26 marca 2026 r. i 28 maja 2026 r.

Szósty przetarg nie oznacza naruszenia prawa. Ale jest sygnałem, że mieszkańcy mają prawo zapytać:

Dlaczego przez pięć wcześniejszych prób nie udało się sprzedać nieruchomości? Czy problemem była cena? Dostęp do drogi? Konieczność ustanowienia służebności? Warunki planistyczne? A może słaba ekspozycja oferty?

Takie pytania nie są atakiem na urząd. To normalna kontrola gospodarowania mieniem publicznym.

Ul. Kościuszki — tu nie chodzi o zwykłą sprzedaż własności

Przy ul. Kościuszki mamy bardziej techniczną, ale ważną sytuację. Miasto ogłasza przetargi nie na sprzedaż własności gruntu, lecz na sprzedaż prawa użytkowania wieczystego.

W jednym przypadku chodzi o działki nr 3516 i 3524 o łącznej powierzchni 2,0103 ha. Grunt stanowi własność Skarbu Państwa, a Gminie Czeladź przysługuje prawo użytkowania wieczystego do 5 grudnia 2089 r. Cena wywoławcza za to prawo wynosi 3 500 000 zł netto plus VAT. Wadium określono na 700 000 zł. Jest to drugi przetarg.

W drugim przypadku chodzi o działkę nr 3522 o powierzchni 0,5607 ha. Tu również przedmiotem przetargu jest prawo użytkowania wieczystego do 5 grudnia 2089 r., a nie pełna własność gruntu. Cena wywoławcza wynosi 1 100 000 zł netto plus VAT, a wadium 200 000 zł. To także drugi przetarg.

Dla mieszkańca może to brzmieć jak szczegół prawny, ale ma znaczenie. Kupujący nabywa określone prawo do nieruchomości, nie własność gruntu. To wpływa na ocenę ceny, atrakcyjność inwestycyjną i sposób korzystania z terenu.

Tu pytania są proste:

Czy miasto wyjaśniło mieszkańcom, dlaczego sprzedaje akurat prawo użytkowania wieczystego? Czy cena uwzględnia charakter tego prawa? Czy wcześniejszy brak skutecznej sprzedaży wynikał z ceny, ograniczeń terenu, czy z sytuacji rynkowej?

Ul. Mysłowicka — czwarty przetarg i obciążenia nieruchomości

Kolejny przykład to działka nr 9312 przy ul. Mysłowickiej. Ma powierzchnię 0,6637 ha. Zgodnie z ogłoszeniem znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Cena wywoławcza wynosi 1 600 000 zł netto plus VAT. Przetarg ma charakter ustny nieograniczony i jest już IV przetargiem. Poprzednie odbywały się 10 listopada 2025 r., 23 lutego 2026 r. oraz 8 maja 2026 r.

W tym przypadku szczególnie ważne są obciążenia. W ogłoszeniu wskazano m.in. istniejące służebności gruntowe przechodu i przejazdu oraz służebność przesyłu związaną z siecią ciepłowniczą. Dodatkowo przewidziano odpłatną służebność przechodu i przejazdu przez inne działki za jednorazowym wynagrodzeniem 5 000 zł netto plus VAT.

To może mieć realne znaczenie dla potencjalnego nabywcy. Służebność nie musi dyskwalifikować działki, ale może wpływać na sposób jej zagospodarowania, przyszłą zabudowę i ocenę rynkową.

Jeżeli nieruchomość trafia do czwartego przetargu, pytanie mieszkańców powinno brzmieć: czy miasto przeanalizowało, dlaczego rynek nie kupuje tej działki? Czy problemem jest cena? Czy obciążenia? Czy dostęp? Czy plan miejscowy? Czy może potencjalni kupujący widzą ryzyka, których przeciętny mieszkaniec nie zobaczy w krótkim ogłoszeniu?

Ul. Gdańska, Handlowa, Waryńskiego — BIP pokazuje kolejne wyniki i kolejne przetargi

W aktualnej części BIP widnieją również informacje o wynikach przetargów dotyczących m.in. działki nr 8856 przy ul. Gdańskiej oraz działek nr 2329 i 2337 przy ul. Handlowej.

W przypadku ul. Waryńskiego 8A w BIP widnieje informacja o wyniku I przetargu, a następnie ogłoszenie II przetargu na sprzedaż zabudowanej nieruchomości obejmującej działkę nr 622/5.

To kolejny powód, by domagać się od miasta czytelnego zestawienia. Mieszkaniec nie powinien musieć przekopywać się przez dziesiątki załączników, aby ustalić, które nieruchomości sprzedano, które nie, ile było przetargów i jaka była finalna cena.

Co mówi prawo?

Podstawą jest ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Po pierwsze, właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych m.in. do sprzedaży, oddania w użytkowanie wieczyste, najem lub dzierżawę. Wykaz powinien zawierać podstawowe dane: oznaczenie nieruchomości, powierzchnię, opis, przeznaczenie, cenę i inne informacje wymagane ustawą.

Po drugie, zasadą jest przetarg. Nieruchomości są sprzedawane albo oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu, chyba że ustawa przewiduje wyjątek.

Po trzecie, jeżeli pierwszy przetarg zakończy się wynikiem negatywnym, można przeprowadzić drugi przetarg w terminie od 30 dni do 6 miesięcy. Po drugim negatywnym przetargu możliwe są rokowania albo organizowanie kolejnych przetargów.

Po czwarte, ustawa określa, kiedy przetarg uznaje się za zakończony wynikiem negatywnym — na przykład gdy nikt do niego nie przystąpił, nikt nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą albo nie złożono żadnej ważnej oferty.

Po piąte, cena nieruchomości musi opierać się na jej wartości. W pierwszym przetargu cena wywoławcza nie może być niższa niż wartość nieruchomości. W drugim przetargu może być obniżona, ale nie niżej niż do 50% wartości. Po drugim negatywnym przetargu, przy rokowaniach, cena nie może być niższa niż 40% wartości.

Wniosek jest prosty: kolejne przetargi są prawnie dopuszczalne. Ale z punktu widzenia mieszkańców każdy kolejny nieskuteczny przetarg powinien być sygnałem do zadania pytań.

Cena wywoławcza to dopiero początek rozmowy

W ogłoszeniach pojawiają się ceny wywoławcze. To nie jest automatycznie cena sprzedaży. Cena wywoławcza jest punktem startowym. Dopiero wynik przetargu pokazuje, czy była konkurencja i czy nabywca zapłacił więcej.

Dla mieszkańca ważne są trzy poziomy informacji:

Pierwszy: wartość z operatu szacunkowego, czyli wycena rzeczoznawcy.

Drugi: cena wywoławcza w pierwszym, drugim, trzecim albo kolejnym przetargu.

Trzeci: faktyczna cena uzyskana w przetargu albo informacja, że przetarg zakończył się wynikiem negatywnym.

Bez tych trzech danych nie da się poważnie ocenić, czy miasto sprzedaje dobrze, przeciętnie czy słabo.

Największy problem: rozproszenie informacji

Formalnie BIP spełnia swoją funkcję: ogłoszenia i wyniki są publikowane. Ale z punktu widzenia przeciętnego mieszkańca to nadal jest informacyjny labirynt.

Inaczej patrzy na to prawnik, inwestor albo pośrednik nieruchomości, a inaczej mieszkaniec, który chce po prostu wiedzieć:

co miasto sprzedaje,
za ile,
czy ktoś to kupił,
ile było prób,
czy cena spadała,
co zrobimy z pieniędzmi.

Dlatego minimum transparentności powinno wyglądać inaczej niż obecnie. Miasto powinno publikować jedną prostą tabelę wszystkich nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w danym roku.

Taka tabela powinna zawierać:

adres lub lokalizację,
numery działek,
powierzchnię,
rodzaj prawa: własność czy użytkowanie wieczyste,
przeznaczenie w planie miejscowym,
cenę z operatu,
cenę wywoławczą netto i informację o VAT,
liczbę przetargów,
daty przetargów,
liczbę uczestników,
wynik przetargu,
cenę sprzedaży,
informację o nabywcy, jeżeli jest jawna,
informację o służebnościach i obciążeniach,
planowane przeznaczenie środków.

To nie jest nadzwyczajny standard. To jest minimum czytelności przy sprzedaży majątku publicznego.

O co powinni zapytać radni?

Radni nie powinni ograniczać się do informacji, że „ogłoszenie było w BIP”. To za mało.

Najważniejsze pytania do burmistrza i urzędu są następujące:

1. Ile nieruchomości gmina przeznaczyła do sprzedaży w latach 2025–2026?

2. Ile z nich sprzedano, a ile nadal wraca do kolejnych przetargów?

3. W ilu przypadkach pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym?

4. W ilu przypadkach ogłoszono trzeci, czwarty, piąty albo szósty przetarg?

5. Czy po każdym negatywnym przetargu analizowano przyczynę braku sprzedaży?

6. Czy ceny były aktualizowane po kolejnych nieudanych przetargach?

7. Czy operaty szacunkowe są aktualne i czy uwzględniają służebności, obciążenia, dojazd oraz ograniczenia planistyczne?

8. Czy środki ze sprzedaży majątku idą na trwałe inwestycje, czy zasilają bieżące potrzeby budżetu?

9. Czy miasto ma publicznie zrozumiałą strategię: które grunty zachowuje, które sprzedaje, a które powinny zostać rezerwą pod przyszłe cele publiczne?

To są pytania gospodarcze, nie polityczne. Sprzedaż majątku może być korzystna, ale tylko wtedy, gdy jest elementem planu, a nie doraźnym szukaniem pieniędzy.

Dlaczego mieszkańcy powinni się tym interesować?

Bo działki miejskiej nie da się sprzedać dwa razy. Po sprzedaży teren przestaje być narzędziem polityki miejskiej. Nie będzie już można łatwo przeznaczyć go pod zieleń, parking, usługi publiczne, budownictwo komunalne, infrastrukturę albo rezerwę pod przyszłe potrzeby miasta.

Oczywiście prywatny inwestor też może zrobić coś dobrego. Może zabudować pusty teren, zapłacić podatki, uporządkować przestrzeń, stworzyć lokale albo miejsca pracy. Ale decyzja o sprzedaży powinna być świadoma.

Mieszkańcy mają prawo wiedzieć, czy gmina sprzedaje nieruchomość dlatego, że jest faktycznie zbędna, czy dlatego, że akurat potrzebuje wpływów do budżetu.

Uczciwy wniosek

Na podstawie samych ogłoszeń BIP nie można stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości w Czeladzi odbywa się nieprawidłowo. Takiego wniosku nie wolno formułować bez analizy operatów szacunkowych, protokołów przetargowych, uchwał, zarządzeń, ksiąg wieczystych, obciążeń i finalnych aktów sprzedaży.

Ale można powiedzieć coś innego — i to bardzo wyraźnie.

Skala ogłoszeń, kolejne przetargi oraz powtarzające się przypadki nieruchomości wracających do sprzedaży wymagają publicznego, prostego i zbiorczego wyjaśnienia. Mieszkaniec nie powinien musieć być prawnikiem ani rzeczoznawcą, żeby zrozumieć, co dzieje się ze wspólnym majątkiem.

Najrozsądniejszy postulat jest prosty: Czeladź powinna publikować czytelny rejestr sprzedawanych nieruchomości wraz z cenami, liczbą przetargów, wynikami i przeznaczeniem pieniędzy ze sprzedaży.

Bo majątek gminy nie jest majątkiem urzędu. Jest majątkiem mieszkańców. A skoro tak, mieszkańcy mają prawo wiedzieć, co dokładnie idzie pod młotek, za ile i po co.

Czeladź #wCzeladziTV #BIPCzeladź #Nieruchomości #MajątekGminy #Przetargi #Samorząd #Jawność #Transparentność #KontrolaSpołeczna #MiastoDlaMieszkańców #GminaCzeladź #Śląskie #Zagłębie #SprawdzamyBIP