Mieszkanie stoi puste. Nikt w nim nie mieszka, nie wpływa czynsz od podnajemcy. Kto ponosi koszt? Przy ul. Hallera nie musi być nim właściciel budynku. Rachunek może trafić do Gminy Czeladź, czyli ostatecznie do nas wszystkich.

Nie jest to domysł. Podczas posiedzenia Komisji Rozwoju burmistrz Zbigniew Szaleniec powiedział wprost:

„Za mieszkania, które będą stały puste będziemy musieli sami zapłacić”.

Słowo „sami” oznacza budżet miasta. Budżet miasta nie ma jednak własnych pieniędzy. Tworzą go podatki mieszkańców, udziały w podatkach, opłaty i inne środki publiczne.

Nie dostaniemy do skrzynki faktury opisanej jako „pustostan TBS DOMBUD”. Zapłacimy pośrednio. Każda złotówka przeznaczona na pusty lokal jest złotówką, której nie można w tym samym czasie wydać na remont miejskiej kamienicy, mieszkanie komunalne, szkołę, drogę albo pomoc społeczną.

Hallera wygląda jak miejskie osiedle. Miejskie jednak nie jest

Przy ul. Hallera powstało 287 mieszkań, 134 w pierwszym etapie i 153 w drugim.

Bloki stoją w Czeladzi. Nabory prowadzi Urząd Miasta. Umowy z mieszkańcami zawiera gmina. Inwestycja jest prezentowana jako element czeladzkiej polityki mieszkaniowej.

Właścicielem nie jest jednak Gmina Czeladź ani należąca do niej spółka. Inwestycję zrealizował TBS DOMBUD. Według informacji spółki jej udziałowcami są Przedsiębiorstwo Budowlane DOMBUD SA oraz Gmina Będzin. Czeladź nie znajduje się wśród udziałowców.

Model działa następująco: TBS DOMBUD wynajmuje lokale Gminie Czeladź, a gmina podnajmuje je mieszkańcom. Miasto nie otrzymało własności mieszkań ani udziałów w spółce odpowiadających wartości przedsięwzięcia. Otrzymało prawo korzystania z lokali i obowiązek wykonywania umowy najmu.

Wraz z lokalami miasto przejęło ryzyko, że za mieszkanie bez podnajemcy również trzeba będzie zapłacić.

Ponad 137 milionów złotych publicznego wsparcia

Skala publicznego finansowania inwestycji przy Hallera jest ogromna.

Według informacji TBS DOMBUD pierwszy etap kosztował ponad 79,4 mln zł, z czego ponad 67,5 mln zł stanowiło bezzwrotne wsparcie z budżetu państwa. Drugi etap kosztował ponad 82,5 mln zł, a ponad 70,1 mln zł również pochodziło z bezzwrotnego wsparcia.

Łącznie to ponad 137,6 mln zł bezzwrotnego wsparcia publicznego.

Samo korzystanie z dotacji nie jest zarzutem. Samorząd powinien skutecznie pozyskiwać pieniądze na mieszkania. Problem zaczyna się przy pytaniu, jaki trwały majątek albo jakie prawa pozostają po stronie Czeladzi.

Publiczne środki pomogły wybudować osiedle. Właścicielem pozostaje TBS DOMBUD. Czeladź nie ma udziałów w tej spółce. Jednocześnie, według wypowiedzi burmistrza, gmina ma płacić również za lokale, które pozostaną bez podnajemców.

Dlaczego przy tak dużym finansowaniu publicznym ryzyko pustostanów przeniesiono na miasto, ale własność pozostała po stronie zewnętrznego inwestora?

Pustostan kosztuje nawet wtedy, gdy go nie widzimy

Trzeba mówić precyzyjnie: nie twierdzimy, że wszystkie mieszkania przy Hallera stoją puste. Zwykła pula lokali cieszy się zainteresowaniem, a miasto informowało o zakończeniu kolejnego naboru po przydzieleniu dostępnych mieszkań.

Nie zmienia to jednak konstrukcji prawnej i finansowej.

Najemcy mogą się wyprowadzać. Pomiędzy rozwiązaniem jednej umowy a zawarciem następnej może upłynąć kilka tygodni lub miesięcy. Część lokali przeznaczono dla osób spełniających szczególne kryteria programu „Za życiem”, co ogranicza grupę potencjalnych podnajemców. Mogą też pojawiać się zaległości albo lokale czasowo wyłączone z podnajmu.

Każdy taki przypadek rodzi pytanie: kto w tym czasie płaci TBS DOMBUD?

Z publicznej wypowiedzi burmistrza wynika, że obowiązek może obciążać Czeladź.

  • liczbę pustych lokali w każdym miesiącu;
  • łączny okres pozostawania ich bez podnajemców;
  • kwoty zapłacone TBS DOMBUD mimo braku wpływu od mieszkańców;
  • zasady rozliczania zaległości podnajemców;
  • ewentualne limity odpowiedzialności gminy;
  • zasady waloryzacji czynszu płaconego właścicielowi.

Bez tych danych nie da się ocenić rzeczywistego kosztu inwestycji.

Dlaczego Czeladź nie buduje mieszkań, które byłyby naprawdę jej?

To pytanie jest szczególnie ważne, ponieważ Czeladź ma własną spółkę mieszkaniową, CTBS-ZBK. Miasto ma także udziały w SIM Zagłębie. Potrafi pozyskiwać środki zewnętrzne, posiada nieruchomości i może przygotowywać inwestycje.

Dlaczego więc większa część publicznego finansowania nie służy budowaniu mieszkań należących bezpośrednio do gminy, pozostających w majątku miejskiego CTBS-ZBK albo znajdujących się w spółce, w której Czeladź otrzymuje udziały odpowiadające wniesionemu wkładowi?

Przy SIM Zagłębie przy ul. 21 Listopada istnieje przynajmniej związek właścicielski. Miasto wniosło nieruchomość do spółki i objęło udziały. Powstały 74 mieszkania. Wpływ Czeladzi na wielogminną spółkę jest ograniczony i sam wymaga kontroli, ale wkład miasta został odzwierciedlony w prawach udziałowych.

Przy Hallera takiego zabezpieczenia nie ma. Czeladź nie jest współwłaścicielem TBS DOMBUD. Jest jego wieloletnim najemcą.

Własny zasób się kurczy

Miejski program gospodarowania zasobem mieszkaniowym przewiduje, że liczba mieszkań stanowiących własność gminy będzie spadała.

Na 30 czerwca 2023 roku Czeladź posiadała 1869 takich lokali. Prognoza na 2028 rok wskazuje 1691 lokali. To spadek o 178 mieszkań w ciągu pięciu lat.

Dokument wiąże ten proces między innymi ze sprzedażą, wyburzeniami i wyłączaniem budynków z eksploatacji z powodu stanu technicznego.

Równocześnie miasto zwiększa liczbę lokali wynajmowanych od podmiotu zewnętrznego, w którym nie posiada udziałów.

Czeladź posiada coraz mniej własnych mieszkań, ale przyjmuje coraz większą odpowiedzialność za opłacanie mieszkań należących do innego podmiotu.

Dlaczego nie remontujemy własnych budynków na większą skalę?

Miasto prowadzi remonty. Nie można uczciwie twierdzić, że nie robi nic. Problem dotyczy skali, tempa i wyboru priorytetów.

Jeżeli część miejskich budynków jest w złym stanie, należy pokazać mieszkańcom pełny rachunek porównawczy:

  1. ile kosztowałby remont i dalsze utrzymanie konkretnego budynku;
  2. ile kosztowałoby wybudowanie nowych mieszkań przez CTBS-ZBK;
  3. ile kosztuje model SIM, w którym miasto posiada udziały;
  4. ile przez cały okres umowy kosztuje najem od TBS DOMBUD, razem z pustostanami, waloryzacją i remontami;
  5. jaki majątek pozostanie Czeladzi po 20 albo 30 latach w każdym z tych wariantów.

Bez takiej analizy nie wiadomo, czy miasto rzeczywiście wybiera rozwiązanie najtańsze i najbezpieczniejsze, czy jedynie rozwiązanie pozwalające szybko pokazać nowe bloki.

Sprzedać swoje, a potem płacić za cudze?

Czeladź sprzedaje budynki, lokale i grunty należące do miasta. Część z nich może rzeczywiście nie nadawać się do racjonalnego remontu. Każda sprzedaż powinna jednak wynikać z udokumentowanej analizy ekonomicznej, a nie z założenia, że własny zasób należy systematycznie ograniczać.

Sprzedaż daje jednorazowy dochód. Własność mieszkania albo budynku daje możliwość prowadzenia polityki mieszkaniowej przez kolejne dziesięciolecia.

Najem od zewnętrznego właściciela generuje natomiast stałe zobowiązanie. Jeżeli lokal stoi pusty, zobowiązanie może nadal istnieć.

Czy Czeladź sprzedaje własny majątek po to, aby później finansować czynsz za cudzy majątek?

Nie twierdzimy, że wpływy ze sprzedaży konkretnej nieruchomości zostały bezpośrednio przeznaczone na konkretny pustostan. Takiego związku nie wykazano. Pytamy o bilans całej polityki mieszkaniowej: własnych mieszkań ubywa, a zobowiązań wobec zewnętrznego właściciela przybywa.

Kondratowicza. Czy powtórzymy ten sam model?

Kolejną dużą inwestycję mieszkaniową na terenie Szybu Kondratowicza przygotowuje TBS DOMBUD. Spółka nabyła teren od miasta. Władze Czeladzi informowały również o wspólnym składaniu wniosków o dofinansowanie kolejnych mieszkań.

Nie opublikowano dotąd pełnej umowy pozwalającej stwierdzić, że Kondratowicza zostanie rozliczone dokładnie tak samo jak Hallera. Nie wolno przedstawiać tego jako przesądzonego faktu.

Jednak podobieństwa są oczywiste: ten sam inwestor, grunt sprzedany przez miasto, publiczne finansowanie pozyskiwane z udziałem gminy, setki mieszkań przeznaczonych na wynajem i brak udziałów Czeladzi w TBS DOMBUD.

Czy Czeladź ponownie zostanie najemcą mieszkań i będzie płaciła właścicielowi także wtedy, gdy nie znajdzie podnajemcy?

Jeżeli tak, ryzyko związane z 287 mieszkaniami przy Hallera zostanie rozszerzone o kolejne setki lokali.

Potrzebujemy mieszkań. Potrzebujemy też uczciwego rachunku

Nowe mieszkania są Czeladzi potrzebne. Mieszkańcy Hallera nie odpowiadają za konstrukcję prawną inwestycji i powinni mieć stabilne warunki najmu.

Przedmiotem kontroli powinien być nie sam fakt budowania, lecz sposób wydawania pieniędzy i podział ryzyka.

  • budowę wsparły ogromne środki publiczne;
  • właścicielem budynków jest TBS DOMBUD;
  • Czeladź nie ma udziałów w tej spółce;
  • gmina wynajmuje lokale i podnajmuje je mieszkańcom;
  • według burmistrza miasto musi płacić za mieszkania pozostające puste.

Dlatego władze miasta powinny opublikować pełne umowy z TBS DOMBUD oraz podać miesięczny koszt pustostanów.

Bo jeżeli rachunek pokrywamy wszyscy, wszyscy mamy prawo wiedzieć: ile płacimy, komu płacimy i dlaczego za te same publiczne pieniądze Czeladź nie buduje mieszkań, które naprawdę byłyby czeladzkie.