Miasto pozyskuje dofinansowanie, prowadzi nabory, podpisuje
umowy z mieszkańcami i publicznie firmuje inwestycje. To może tworzyć
wrażenie, że osiedla przy Hallera i na terenie dawnego Szybu
Kondratowicza są po prostu miejskie. Dokumenty pokazują jednak inną
konstrukcję. Własność gruntu, prawo użytkowania wieczystego, najem i
publiczne finansowanie to cztery różne rzeczy. Wyjaśniamy je po
kolei.

W dyskusji o nowych mieszkaniach w Czeladzi od miesięcy powracają
określenia „miejskie mieszkania”, „nasze osiedle” czy „miasto buduje”. W
języku polityki mieszkaniowej taki skrót może być wygodny. Problem
zaczyna się wtedy, kiedy z tego skrótu mieszkańcy wyciągają wniosek, że
grunt i budynki należą do Gminy Czeladź.

Nie zawsze należą.

I właśnie Hallera oraz Kondratowicz są dobrym przykładem, dlaczego
warto odłożyć na bok hasła i otworzyć dokumenty.

Najpierw
jedna rzecz: TBS DOMBUD to nie jest miejska spółka Czeladzi

W Czeladzi istnieje komunalny podmiot mieszkaniowy CTBS-ZBK. To
jednak nie jest ta sama spółka co Towarzystwo Budownictwa
Społecznego DOMBUD sp. z o.o.

TBS DOMBUD ma KRS 0000062194 i siedzibę w Będzinie. Oficjalna strona
spółki podaje, że należy ona do grupy kapitałowej Przedsiębiorstwa
Budowlanego DOMBUD S.A. Aktualny odpis KRS 0000062194 w Portalu
Rejestrów Sądowych wskazuje, że jedynym wspólnikiem TBS DOMBUD jest
Przedsiębiorstwo Budowlane „DOMBUD” S.A., posiadające 100 proc.
udziałów.

To ważne, bo samo słowo „TBS” nie oznacza „spółka należąca do
miasta”.

TBS DOMBUD nie jest spółką Gminy Czeladź.

Hallera: teren
był miejski. Potem został sprzedany

Tutaj dokumentacja jest bardzo czytelna.

W wykazie nieruchomości nr 23/2021 Urząd Miasta Czeladź wskazywał
działki nr 266 o powierzchni 0,9498 ha oraz 268 o powierzchni
1,2122 ha. Łącznie było to 2,1620 ha. Dokument wskazywał, że
nieruchomości stanowiły własność Gminy Czeladź i zostały przeznaczone do
zbycia.

To jest punkt wyjścia.

Grunt był miejski.

Ale później przestał nim być.

W oficjalnym komunikacie z 2 marca 2023 roku sam Urząd Miasta Czeladź
napisał o TBS DOMBUD, że spółka „kupiła swego czasu działkę przy
ul. Hallera, na której powstanie nowe osiedle”.

Nie jest to więc opinia redakcji ani interpretacja przeciwników
inwestycji. To informacja opublikowana przez samo miasto.

Łańcuch zdarzeń jest prosty:

gmina posiadała grunt → gmina przeznaczyła go do zbycia → TBS
DOMBUD grunt kupił → na tym terenie zrealizowano inwestycję
mieszkaniową.

Dlaczego numery działek
dzisiaj są inne?

W dokumentacji inwestycji pojawiają się obecnie inne numery
geodezyjne. TBS DOMBUD wskazuje dla inwestycji w Czeladzi m.in. działki
odpowiadające wcześniejszym oznaczeniom 266 i 268.

Zmiana numeru działki w wyniku podziałów czy zmian ewidencyjnych nie
oznacza jednak zmiany historii własności. Dlatego przy analizie
dokumentów trzeba patrzeć zarówno na stare, jak i nowe oznaczenia
geodezyjne.

Najważniejsze pozostaje niezmienne: teren pod podstawową
inwestycję przy Hallera nie jest obecnie miejskim gruntem
Czeladzi.

Skoro
teren nie jest miejski, dlaczego mieszkania są przydzielane przez
miasto?

Bo mamy tutaj konstrukcję najmu i podnajmu.

W miejskich dokumentach dotyczących gospodarowania zasobem
mieszkaniowym zapisano, że w przypadku inwestycji przy Hallera
Gmina Czeladź będzie najemcą lokali mieszkalnych z prawem
podnajmu.

To zdanie jest kluczowe.

Gmina nie musi być właścicielem lokalu, żeby zawrzeć umowę najmu z
właścicielem lub podmiotem uprawnionym do dysponowania lokalem, a
następnie – jeżeli umowa i przepisy na to pozwalają – oddać lokal w
podnajem mieszkańcowi.

W listopadzie 2025 roku miasto informowało, że TBS DOMBUD przekazał
Gminie Czeladź w najem 153 lokale mieszkalne w
budynkach przy ul. Hallera 20, 22, 24, 26 i 28.

To właśnie może powodować największe nieporozumienie.

Z punktu widzenia mieszkańca nabór prowadzi miasto. Dokumenty
podpisuje się w modelu organizowanym przez miasto. Miasto komunikuje
inwestycję. Ale rola najemcy i organizatora podnajmu nie jest
tym samym co własność nieruchomości.

Publiczne
miliony również nie zmieniają właściciela

Drugim źródłem nieporozumień jest finansowanie.

W inwestycję przy Hallera zaangażowano bardzo duże środki publiczne.
Gmina była beneficjentem dofinansowania, a TBS DOMBUD inwestorem. Z
publicznych materiałów wynika, że finansowanie z Funduszu Dopłat dla
kolejnych etapów liczone było w dziesiątkach milionów złotych.

To jednak nadal nie zmienia podstawowej zasady prawa rzeczowego:

dofinansowanie inwestycji nie jest przeniesieniem
własności.

Można finansować budowę na gruncie należącym do innego podmiotu.
Można mieć bardzo daleko idące uprawnienia wynikające z umowy i zasad
programu. Można prowadzić nabór przyszłych mieszkańców. Nie oznacza to
automatycznie, że gmina staje się właścicielem gruntu lub budynków.

Dlatego przy Hallera należy rozróżniać trzy role:

  • Gmina Czeladź jako podmiot uczestniczący w programie i beneficjent
    środków,
  • TBS DOMBUD jako inwestor i podmiot związany z nieruchomością,
  • mieszkańca jako podnajemcę lokalu w modelu organizowanym przez
    gminę.

Kondratowicz:
tutaj konstrukcja prawna jest jeszcze ciekawsza

Przy terenie dawnego Szybu Kondratowicza trzeba zachować jeszcze
większą precyzję.

Kluczowa dla pierwszego etapu była działka nr 51/36,
arkusz mapy 13, o powierzchni 1,8335 ha, położona w pobliżu ul.
Ogrodowej.

29 kwietnia 2024 roku Rada Miejska w Czeladzi podjęła uchwałę nr
LXXX/1080/2024 w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż
prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości.

I tu pojawia się detal, którego nie wolno pomijać.

Z uchwały wynika, że właścicielem nieruchomości był Skarb
Państwa, natomiast Gminie Czeladź przysługiwało prawo
użytkowania wieczystego.

Czyli w sensie prawnorzeczowym sytuacja była inna niż przy
Hallera.

Przy Hallera mówimy o gruncie, który był własnością gminy i został
sprzedany.

Przy głównej działce Kondratowicza gmina nie sprzedawała własności
gruntu należącego do niej, lecz sprzedawała przysługujące jej
prawo użytkowania wieczystego.

To rozróżnienie jest ważne, ale dla mieszkańca efekt praktyczny w
omawianym kontekście jest czytelny: teren inwestycji nie jest
dziś terenem, którym Gmina Czeladź dysponuje jako swoim miejskim
gruntem.

Kto nabył prawa do
terenu Kondratowicza?

Tu również nie musimy spekulować.

15 kwietnia 2026 roku Urząd Miasta Czeladź opublikował komunikat
dotyczący wycinki drzew na terenie Szybu Kondratowicza. Wprost wskazał
TBS DOMBUD jako inwestora, który „nabył teren od miasta w drodze
przetargu nieograniczonego”.

To oficjalny komunikat miasta.

Nie oznacza to, że wolno bez dodatkowego sprawdzenia księgi
wieczystej upraszczać każdą działkę w obrębie całego historycznego
terenu Kondratowicza do zdania „jest własnością DOMBUD-u”. W przypadku
działki 51/36 uchwała mówi przecież o sprzedaży prawa użytkowania
wieczystego.

Ale jedno można powiedzieć bezpiecznie i jednoznacznie:

teren inwestycji przy Kondratowicza nie jest obecnie terenem
miejskim Gminy Czeladź.

Potem pojawiły się kolejne
działki

W 2025 roku miasto przeprowadziło procedurę dotyczącą kolejnych
nieruchomości w tym rejonie – działek nr 12396 i
12275.

BIP Urzędu Miasta odnotowuje ogłoszenie pierwszego przetargu ustnego
nieograniczonego na sprzedaż nieruchomości obejmujących własność i prawo
użytkowania wieczystego Gminy Czeladź, a następnie informację o wyniku
tego przetargu opublikowaną 17 października 2025 roku.

To pokazuje, że teren inwestycyjny wokół Kondratowicza był
przedmiotem kolejnych czynności rozporządzających ze strony miasta.

Dla mieszkańca ponownie najważniejsze jest więc nie hasło „miejskie
osiedle”, ale odpowiedź na pytanie: kto ma konkretny tytuł
prawny do konkretnej działki?

Burmistrz
wydaje decyzję. To nadal nie znaczy, że miasto jest właścicielem

W komentarzach często pojawia się też argument: skoro burmistrz
wydaje decyzje dotyczące inwestycji, to teren musi być miejski.

Nie.

Burmistrz może działać jako organ administracji publicznej wobec
nieruchomości należącej do innego podmiotu. Wydanie decyzji
administracyjnej dotyczącej np. wycinki drzew, warunków inwestycji czy
określonego obowiązku nie jest dowodem własności nieruchomości przez
gminę.

Co więcej, komunikat dotyczący Kondratowicza świetnie pokazuje te
dwie role obok siebie: z jednej strony występuje organ administracji, z
drugiej – wskazany jest inwestor, TBS DOMBUD, który nabył prawa do
terenu w przetargu.

„Miasto
buduje” to skrót. Własność wymaga dokumentu

To jest sedno całej sprawy.

Miasto może mówić, że „buduje mieszkania”, jeżeli organizuje
przedsięwzięcie, pozyskuje dofinansowanie, współpracuje z inwestorem i
zapewnia lokale mieszkańcom.

Ale w chwili, gdy rozmawiamy o własności, czynszu,
odpowiedzialności za zarządzanie albo o tym, kto może podejmować
określone decyzje, trzeba porzucić język promocyjny i wrócić do
dokumentów.

A dokumenty pokazują, że:

Hallera – grunt pod podstawową inwestycję był
własnością Gminy Czeladź, został przeznaczony do zbycia, a Urząd Miasta
oficjalnie potwierdził, że działkę kupił TBS DOMBUD. Gmina w przyjętym
modelu jest najemcą lokali z prawem ich podnajmu mieszkańcom.

Kondratowicz – przy działce 51/36 właścicielem
gruntu był Skarb Państwa, a Gmina Czeladź posiadała prawo użytkowania
wieczystego. Rada Miejska wyraziła zgodę na sprzedaż tego prawa, a Urząd
Miasta później poinformował, że TBS DOMBUD nabył teren od miasta w
przetargu. Kolejne działki w tym rejonie również były objęte procedurami
sprzedaży.

TBS DOMBUD – nie jest spółką Gminy Czeladź. Aktualne
dane rejestrowe wskazują Przedsiębiorstwo Budowlane „DOMBUD” S.A. jako
jedynego wspólnika spółki.

Dlaczego mieszkańcy
powinni to wiedzieć?

Bo przy każdej kolejnej dyskusji o czynszach, kosztach, zasadach
najmu albo odpowiedzialności za inwestycję trzeba najpierw ustalić,
kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości
i jaka jest dokładnie rola gminy.

Nie można wrzucać wszystkiego do jednego worka pod hasłem
„miejskie”.

Publiczne pieniądze są publiczne. Miejski nabór jest miejski. Decyzje
administracyjne wydaje organ miasta. Ale żaden z tych faktów sam w sobie
nie czyni nieruchomości własnością gminy.

Dlatego następnym razem, gdy przy Hallera albo Kondratowiczu padnie
zdanie:

„przecież to teren miasta”,

warto odpowiedzieć spokojnie:

sprawdźmy dokumenty.

Bo przy Hallera dokumenty pokazują sprzedaż gruntu. Przy
Kondratowiczu pokazują sprzedaż praw do terenu i kolejne przetargi. A
sam Urząd Miasta wskazuje TBS DOMBUD jako inwestora, który nabył teren w
przetargu.

To nie jest kwestia opinii. To jest kwestia tytułu
prawnego.

Dokumenty i źródła

  1. Urząd Miasta Czeladź, „Strumień pieniędzy popłynie do Czeladzi”,
    2.03.2023: https://www.czeladz.pl/aktualnosci/index/Strumien-pieniedzy-poplynie-do-Czeladzi/idn:3674/printpage
  2. BIP Czeladź, wykaz nieruchomości nr 23/2021: https://bip.czeladz.pl/download/3444.pdf
  3. BIP Czeladź, uchwała nr LXXX/1080/2024 dotycząca sprzedaży prawa
    użytkowania wieczystego działki 51/36: https://bip.czeladz.pl/rada_miejska/uchwaly_rady_miejskiej/19229.html
  4. Urząd Miasta Czeladź, komunikat w sprawie wycinki drzew na terenie
    Szybu Kondratowicza: https://www.czeladz.pl/aktualnosci/lista_aktualnosci/KOMUNIKAT-W-SPRAWIE-WYCINKI-DRZEW-NA-TERENIE-SZYBU-KONDRATOWICZA/idn:5037
  5. BIP Czeladź, ogłoszenie przetargu dla działek 12396 i 12275: https://bip.czeladz.pl/tablica_ogloszen/Nieruchomosci_-_tereny_inwestycyjne/Wykaz-nieruchomosci-nr-812026-przeznaczonej-do-zbycia/idn:3707/st:6.html
  6. BIP Czeladź, informacja o wyniku przetargu dla działek 12396 i 12275
    – publikacja 17.10.2025: https://bip.czeladz.pl/tablica_ogloszen/Nieruchomosci_-_tereny_inwestycyjne/idn:3018.html
  7. TBS DOMBUD – oficjalna strona spółki: https://tbsdombud.pl/
  8. Portal Rejestrów Sądowych, aktualny odpis KRS 0000062194 (stan
    zweryfikowany 29.08.2026): https://api-krs.ms.gov.pl/api/krs/OdpisAktualny/0000062194?rejestr=P&format=json