Mieszkańcy budynku SIM Zagłębie przy ul. 21 Listopada 23 w Czeladzi skierowali do sądu pozwy dotyczące podwyżki czynszu z 22,38 zł do 29,02 zł za m². Formalnie przedmiotem postępowań jest wysokość czynszu, ale z pozwów i materiałów przygotowanych do spraw wynika, że konflikt jest szerszy. Mieszkańcy chcą przede wszystkim wiedzieć, za co płacą, jak policzono nową stawkę i jakie konkretnie koszty mają finansować przez kolejne lata.

Ich oczekiwanie można streścić w kilku słowach: pokażcie dokumenty, pokażcie rachunek i traktujcie mieszkańców jak partnerów, których ta inwestycja dotyczy bezpośrednio.

Grafika otwierająca jest ilustracją redakcyjną AI i nie przedstawia rzeczywistych uczestników postępowań.

Sześć grup pozwów, jeden zasadniczy problem

Do sądu trafiło sześć grup pozwów dotyczących czeladzkiej inwestycji SIM. Każda grupa obejmuje od 7 do 10 osób i odpowiadającą im liczbę lokali — łącznie od 42 do 60 osób oraz od 42 do 60 lokali. Nie są to jednak pozwy sprowadzające się do twierdzenia, że „czynsz jest za wysoki”.

Kwestionowana jest podwyżka stawki z 22,38 zł do 29,02 zł za m², czyli o 6,64 zł za każdy metr powierzchni lokalu.

Dla mieszkania o powierzchni 50 m² różnica wynosi około 332 zł miesięcznie, czyli prawie 4 tys. zł rocznie. Przy większych lokalach skala wzrostu jest odpowiednio wyższa.

Sednem spraw nie jest jednak sama arytmetyka. Powodowie oczekują wykazania, z jakich rzeczywistych kosztów i zobowiązań wynika nowa stawka.

Najpierw były pytania. Dopiero później pozwy

W materiałach analizowanych przed wniesieniem spraw pojawia się wyraźny wspólny motyw: mieszkańcy nie twierdzą, że czynsz w SIM-ie nigdy nie może wzrosnąć.

Nie oczekują również, że spółka będzie funkcjonowała bez kosztów, remontów czy obsługi finansowania.

Oczekują natomiast odpowiedzi na pytanie: dlaczego dokładnie mamy płacić 29,02 zł za m²?

Jeżeli część czynszu ma służyć pokrywaniu zobowiązań związanych z budową, mieszkańcy chcą znać między innymi:

  • wysokość zobowiązań przypisanych do czeladzkiej inwestycji,
  • harmonogramy ich spłaty,
  • oprocentowanie i koszty finansowania,
  • sposób przypisania tych kosztów do 74 mieszkań,
  • formułę, według której koszty przełożono na stawkę za 1 m².

W dokumentacji analizowanej przy przygotowaniu spraw szczególną uwagę zwraca wzrost części kalkulacji wiązanej z finansowaniem inwestycji — z około 11,06 zł do 19,18 zł za m².

W materiałach przekazanych redakcji pojawia się również wątek dodatkowego finansowania rzędu około 5 mln zł. Powodowie chcą ustalić jego podstawę, przeznaczenie i wpływ na czynsz. Na obecnym etapie nie przesądzamy, jaki charakter prawny i ekonomiczny miało to finansowanie — właśnie temu ma służyć postępowanie dowodowe.

Co mówi ustawa o SIM?

Aktualny tekst jednolity ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa został ogłoszony we wrześniu 2026 r. i ma status obowiązujący. Tekst ustawy w ELI.

Kluczowy dla tego sporu jest art. 28 ust. 1. Przepis stanowi, że stawki czynszu za 1 m² w zasobach SIM ustala właściwy organ spółki w takiej wysokości, aby suma czynszów pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową.

Od strony proceduralnej istotny jest również art. 28 ust. 1b: zmiana wysokości stawki czynszu wymaga — pod rygorem nieważności — opinii rady nadzorczej SIM wyrażonej w drodze uchwały.

Ustawa określa też limity czynszu. W przypadku lokali wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego albo znajdujących się w zasobach SIM utworzonej z udziałem Skarbu Państwa reprezentowanego przez KZN, art. 28 ust. 2 pkt 2 przewiduje co do zasady limit 5 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Jeżeli wartość odtworzeniowa jest niższa niż koszt budowy lokalu uwzględniający wartość nieruchomości, art. 28 ust. 2b pozwala ustalać maksymalną stawkę na podstawie kosztu budowy, przy czym SIM ma obowiązek poinformować najemcę o tych kosztach.

Dlatego pytanie o rzeczywisty koszt inwestycji i sposób jej finansowania nie jest wyłącznie postulatem komunikacyjnym. Może mieć znaczenie dla prawnej oceny czynszu.

Druga podstawa: ochrona praw lokatorów

W pozwach mieszkańców wykorzystano także mechanizm wynikający z art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów. Aktualnie obowiązujący tekst jednolity w ELI.

Zgodnie z art. 8a ust. 5 pkt 2, w sytuacji objętej tym przepisem lokator może w ciągu dwóch miesięcy od wypowiedzenia zakwestionować podwyżkę przed sądem i żądać ustalenia, że jest ona niezasadna albo zasadna, lecz w innej wysokości.

Dla praktyki procesowej szczególnie istotne jest ostatnie zdanie tego przepisu: udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

Ustawa reguluje również sytuację lokatora na czas procesu. Z art. 8a ust. 6a pkt 2 wynika, że przy sądowym zakwestionowaniu podwyżki lokator uiszcza dotychczasową wysokość czynszu do prawomocnego zakończenia postępowania, z zastrzeżeniem rozliczenia przewidzianego w art. 8a ust. 6b, jeżeli sąd uzna podwyżkę za zasadną w całości albo części.

Nie oznacza to oczywiście, że samo wniesienie pozwu przesądza wynik sprawy. Oznacza natomiast, że zasadność podwyżki ma zostać zweryfikowana w postępowaniu sądowym, z uwzględnieniem reguł dowodowych określonych przez ustawę.

Co konkretnie mieszkańcy chcą zobaczyć?

Przygotowanie spraw nie ograniczyło się do porównania starej i nowej stawki.

Aby sprawdzić, skąd dokładnie wzięło się 29,02 zł za m², trzeba odtworzyć cały mechanizm finansowy inwestycji.

W pozwach i przygotowanych wnioskach dowodowych mieszkańcy zmierzają do weryfikacji między innymi:

  • uchwał właściwych organów SIM dotyczących ustalenia i zmiany czynszu,
  • uchwały rady nadzorczej zawierającej opinię wymaganą przez art. 28 ust. 1b ustawy,
  • szczegółowych arkuszy kalkulacyjnych pokazujących drogę od kosztów do stawki 29,02 zł za m²,
  • umów kredytowych i ich aneksów,
  • harmonogramów spłat i aktualnego poziomu zadłużenia,
  • kosztów finansowania przypisanych konkretnie do inwestycji przy ul. 21 Listopada 23,
  • dokumentacji dotyczącej dodatkowego finansowania,
  • ostatecznego kosztu inwestycji,
  • umów z wykonawcami, aneksów oraz robót dodatkowych i zamiennych,
  • zasad rozliczenia środków publicznych,
  • zasad rozliczenia partycypacji mieszkańców,
  • kosztów i przychodów dotyczących garaży, miejsc postojowych i pozostałych elementów inwestycji,
  • zasad alokowania wszystkich tych pozycji na poszczególne lokale.

To jest zasadnicza różnica między komunikatem „czynsz wynosi 29,02 zł” a rachunkiem, który można poddać kontroli.

O co pytają mieszkańcy?

Skąd dokładnie wzięła się stawka 29,02 zł za m²?

Jaki był ostateczny koszt inwestycji?

Jaka część czynszu służy spłacie finansowania?

Czego dotyczyło dodatkowe finansowanie?

Jak rozliczono środki publiczne i partycypacje?

Jakie dokumenty i uchwały stanowiły podstawę podwyżki?

74 mieszkania, garaże i wspólny rachunek

SIM Zagłębie podaje, że inwestycja przy ul. 21 Listopada obejmuje 74 lokale mieszkalne o powierzchni od 25 do 79 m². Powstało również 139 miejsc postojowych, w tym 40 indywidualnych garaży, a inwestycję oddano do użytkowania w III kwartale 2025 r.

To ma znaczenie dla postępowania, ponieważ rozliczenie inwestycji nie sprowadza się wyłącznie do kosztów samych mieszkań. Mieszkańcy chcą wiedzieć, które koszty dotyczą części mieszkalnej, które infrastruktury dodatkowej i w jaki sposób poszczególne pozycje wpływają na czynsz lokali.

Mieszkańcy wcześniej wpłacili własne pieniądze

To kolejny element, którego nie można pominąć.

Na stronie z odpowiedziami dla najemców SIM Zagłębie wskazuje, że dla inwestycji przy ul. 21 Listopada 23 stawka partycypacji wynosiła 1723,09 zł za m². Dla przykładowego mieszkania o powierzchni 26 m² dawało to 44 800,34 zł.

Spółka informuje również, że w przyjętym przez nią modelu partycypacja dla tej inwestycji odpowiadała 20 proc. kosztów budowy lokalu.

Dla mieszkańców oznacza to, że nie pojawili się w systemie dopiero w dniu odbioru kluczy. Wcześniej angażowali własny kapitał — w wielu przypadkach liczony w dziesiątkach tysięcy złotych.

Stąd bierze się jedno z najczęściej powtarzanych oczekiwań:

skoro uczestniczymy finansowo w przedsięwzięciu, chcemy wiedzieć, jak jest ono rozliczane.

Co wiadomo o publicznym finansowaniu?

Publiczne dokumenty potwierdzają, że czeladzka inwestycja korzystała z różnych instrumentów wsparcia.

W materiałach na sesję Rady Miejskiej z maja 2023 r. zapisano 7 424 503,92 zł środków z Funduszu Dopłat przeznaczonych na finansowy udział miasta w przedsięwzięciu realizowanym przez SIM Zagłębie przy ul. 21 Listopada 23. Dokument BIP Miasta Czeladź.

Osobny miejski materiał dotyczący wręczania czeków z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa wskazuje, że Czeladź otrzymała 2 610 726,04 zł. Informacja Galerii Elektrownia.

Jednocześnie w uzasadnieniu uchwały budżetowej z 21 czerwca 2023 r. kwota 2 610 726,04 zł została opisana jako „środki z Funduszu Dopłat” na finansowy udział miasta w tym samym przedsięwzięciu. Uchwała Nr LXX/913/2023 w BIP.

Nie rozstrzygamy w tym miejscu, czy chodzi o różne etapy przepływu środków, technikę ich ujęcia budżetowego, czy po prostu różne opisy źródła finansowania. Pokazuje to jednak bardzo dobrze, dlaczego mieszkańcy chcą pełnego, jednego zestawienia finansowego zamiast rekonstruować inwestycję z rozproszonych dokumentów.

Transparentność jest osią sporu

W rozmowach z mieszkańcami powtarza się słowo transparentność.

Nie chodzi wyłącznie o to, czy 29,02 zł za m² jest kwotą wysoką czy niską.

Mieszkańcy oczekują, że w przedsięwzięciu realizowanym przy udziale środków publicznych, samorządu, finansowania zewnętrznego i ich własnych partycypacji będzie można prześledzić drogę pieniędzy od źródła do miesięcznej stawki.

Oczekują odpowiedzi na konkretne pytania, dostępu do dokumentów istotnych dla kalkulacji i komunikacji, która nie ogranicza się do przekazania końcowej kwoty.

Jak mówią — chcą być traktowani jak ludzie, a nie jak numery lokali czy metry kwadratowe w arkuszu.

Kto reprezentuje mieszkańców?

Mieszkańców reprezentuje Kancelaria Adwokacka dr Hanny Walczak.

W przygotowanie spraw zaangażowany był zespół kancelarii. Analizowano dokumentację poszczególnych lokali, kalkulacje czynszowe, strukturę finansowania, dokumenty dotyczące partycypacji oraz publicznie dostępne materiały o inwestycji.

Kancelaria opisuje swoją praktykę dotyczącą takich sporów również na stronie poświęconej podwyżkom czynszu w SIM i TBS.

Przygotowane sprawy mają umożliwić zejście od końcowej kwoty widocznej na zawiadomieniu o podwyżce do dokumentów źródłowych pokazujących, z czego dokładnie wynika każda część stawki.

W zależności od materiału przedstawionego w toku postępowania znaczenie może mieć również opinia biegłego, jeżeli ocena sposobu kalkulacji będzie wymagała wiadomości specjalnych.

Czeladź nie jest w tej historii wyłącznie nazwą na adresie

SIM Zagłębie jest odrębną spółką, ale sama spółka deklaruje, że realizuje politykę mieszkaniową państwa we współpracy z samorządami.

Ustawa przyznaje gminom uczestniczącym w SIM określone uprawnienia w zakresie rady nadzorczej. Na aktualnej stronie spółki wskazano, że od 26 czerwca 2026 r. Czeladź w Radzie Nadzorczej SIM Zagłębie reprezentuje Małgorzata Skiba. Skład organów SIM Zagłębie.

Nie oznacza to automatycznie odpowiedzialności miasta za każdą decyzję spółki. Oznacza natomiast, że projekt od początku ma również wymiar samorządowy i publiczny.

Dlatego pytania o transparentność spółki są równocześnie pytaniami o standard, w jakim realizowany jest lokalny projekt mieszkaniowy.

To nie jest jeszcze wyrok

Wniesienie pozwów nie przesądza, że podwyżka była niezasadna.

SIM Zagłębie będzie mogło przedstawić przed sądem własne stanowisko, uchwały, kalkulacje, dokumentację finansową oraz argumentację dotyczącą kosztów i sposobu ustalenia stawki.

Sąd będzie oceniał dowody obu stron.

Nie chodzi więc o to, aby wyrok zastępować publicystyczną oceną.

Znaczenie tych spraw polega na czymś innym: pytania, które dotychczas zadawali mieszkańcy, zostały przełożone na konkretne żądania procesowe i wnioski dowodowe.

Pokażcie dokumenty

Ostatecznie cały spór można sprowadzić do kilku pytań:

Skąd dokładnie wzięło się 29,02 zł za m²?

Ile naprawdę kosztowała inwestycja?

Jakie zobowiązania pozostają do spłaty?

Jak rozliczono finansowanie publiczne, kredyty i partycypacje mieszkańców?

Które konkretnie koszty uzasadniają wzrost czynszu?

Mieszkańcy nie oczekują, żeby odpowiedzi udzieliły im media.

Nie oczekują również, że redakcja przesądzi wynik procesu.

Poprosili o weryfikację sąd.

I właśnie tam ma się teraz okazać, czy za nową stawką znajduje się pełny, możliwy do sprawdzenia rachunek.

Przeczytaj również

Źródła i dokumenty