Budownictwo mieszkaniowe po czeladzku.

Były zaproszenia burmistrza, spotkania informacyjne, dni otwarte i uroczyste przekazanie kluczy. Mieszkania w dawnej szkole górniczej przy ul. 21 Listopada miały być symbolem nowego budownictwa społecznego w Czeladzi. Powstały 74 lokale, a stary budynek odzyskał życie. Dziś mieszkańcy pytają jednak o rachunek, wysokość czynszów, rozliczenie wpłaconych pieniędzy i to, co naprawdę oznaczało reklamowane „dojście do własności”.

Najpierw była opowieść o sukcesie

W marcu 2022 r. Miasto Czeladź informowało, że budynek dawnej szkoły górniczej wraz z działką zostanie wniesiony do SIM Zagłębie. W oficjalnym komunikacie koszt przedsięwzięcia określono na minimum 21 mln zł, a burmistrz Zbigniew Szaleniec mówił o największej inwestycji mieszkaniowej w mieście od 30 lat.[1]

Później były spotkania z mieszkańcami. Miasto i spółka zapowiadały wyjaśnienie zasad naboru, partycypacji, kaucji i przewidywanych kosztów najmu.[2] W kolejnych komunikatach podkreślano możliwość dojścia do własności. Po zakończeniu budowy odbyło się uroczyste przekazanie kluczy, a inwestycję przedstawiano jako udaną rewitalizację dawnej szkoły.

Nie ma powodu pomniejszać tego, że powstały mieszkania i że 74 rodziny otrzymały lokale. Sukces budowlany nie zamyka jednak pytań o pieniądze, termin realizacji i warunki przedstawione przyszłym najemcom.

Dokumenty potwierdzają opóźnienie i dodatkowe prace

W umowie najmu podpisanej w maju 2024 r. wskazano, że zakończenie inwestycji i oddanie budynku do użytkowania planowane jest na IV kwartał 2024 r.

Jeszcze 12 czerwca 2025 r. SIM informował jednak jednego z przyszłych najemców, że budynek nie został oddany do użytkowania. W piśmie spółka wskazała na problemy związane z dokumentacją projektową, konieczność wykonania dodatkowych prac nieuwzględnionych w pierwotnym harmonogramie oraz elementy wymagające przeprojektowania i zmian po czynnościach kontrolnych Państwowej Straży Pożarnej.

Klucze do analizowanego lokalu przekazano dopiero w sierpniu 2025 r.

Nie przesądza to jeszcze, że ktoś dopuścił się nieprawidłowości. Potwierdza jednak, że inwestycja nie przebiegała zgodnie z pierwotnym planem, a jej zakres zwiększył się już w toku realizacji. To właśnie tutaj należy szukać odpowiedzi na pytanie o wzrost kosztów:

• jakie dodatkowe prace wykonano,
• ile kosztowały,
• dlaczego nie znalazły się w pierwotnym projekcie,
• kto odpowiadał za dokumentację,
• czy SIM dochodził roszczeń od projektanta lub wykonawcy.

16 mln zł i 28 mln zł. Nadal brakuje wspólnego mianownika

Mieszkańcy relacjonują, że podczas spotkania przedstawiono im informację, iż koszt inwestycji miał wzrosnąć z około 16 mln zł do około 28 mln zł, a większe koszty mają wpływać na wysokość czynszu.

Nie opublikowano końcowego rozliczenia inwestycji na 28 mln zł. Nie ma również publicznego dokumentu, który określałby 16 mln zł jako pełny, oficjalny koszt całego przedsięwzięcia. Przypomnijmy, że już w 2022 r. miasto mówiło publicznie o minimum 21 mln zł.

Możliwe więc, że kwoty 16, 21 i 28 mln zł odnoszą się do różnych rzeczy: części robót, wartości netto, kredytu, pełnego kosztu wraz z gruntem, garażami, dokumentacją, nadzorem albo finansowaniem. Bez jednej tabeli porównawczej każda z tych liczb może oznaczać coś innego.

Dlatego po korekcie naszego pierwszego materiału nie twierdzimy, że inwestycja bezspornie podrożała z 16 do 28 mln zł. Pytamy natomiast:

Co dokładnie obejmowała kwota 16 mln zł, co obejmuje 28 mln zł i jaka część ostatecznego kosztu ma być pokrywana z czynszów mieszkańców?

Mieszkańcy wpłacili partycypację. Powinni zobaczyć jej końcowe rozliczenie

Najemcy nie weszli do mieszkań bez własnego wkładu. Wpłacali partycypację odpowiadającą co do zasady 20 proc. kosztów budowy przypadających na lokal. Dla wielu rodzin oznaczało to kilkadziesiąt tysięcy złotych przekazanych spółce przed otrzymaniem kluczy.

Umowa partycypacji przewiduje, że po zakończeniu inwestycji SIM ustali rzeczywisty koszt budowy i ostateczną kwotę partycypacji. Rozliczenie ma także uwzględnić powierzchnię powykonawczą mieszkania. Jeżeli powstała nadpłata, różnica powinna zostać zwrócona. Jeżeli koszt był wyższy, spółka może wskazać niedopłatę.

Nie ma publicznie dostępnego indywidualnego końcowego rozliczenia pokazującego rzeczywisty koszt lokalu, ostateczną stawkę za metr i rozliczenie powierzchni. Nie oznacza to jeszcze, że żaden mieszkaniec takiego dokumentu nie otrzymał. Oznacza jednak, że SIM powinien jasno odpowiedzieć, czy rozliczenia sporządzono i przekazano wszystkim partycypantom.

Wyższy koszt nie może być jedynym wyjaśnieniem podwyżki czynszu

Czynsz w SIM może się zmieniać. Budynek trzeba utrzymać, remontować i spłacać zobowiązania związane z jego powstaniem. Sama informacja, że inwestycja kosztowała więcej, nie pokazuje jednak, jak obliczono konkretną stawkę dla mieszkańca.

Przedsięwzięcie było finansowane z kilku źródeł: wkładu gminy, partycypacji najemców, środków bezzwrotnych oraz kredytu. W kompleksie powstały również garaże i miejsca postojowe, za które pobierane są odrębne opłaty.[3][4]

Mieszkańcy powinni więc otrzymać prostą kalkulację:

• ile wyniósł ostateczny koszt inwestycji,
• ile pochodziło z dotacji i wkładu miasta,
• ile wpłacili partycypanci,
• ile wynosi rzeczywiste zadłużenie kredytowe,
• jakie są raty i odsetki,
• ile przynoszą garaże oraz miejsca postojowe,
• jak z tych danych wyliczono czynsz za 1 m².

Dopiero wtedy będzie można ocenić, czy podwyżka rzeczywiście służy pokryciu kosztów budynku w Czeladzi, czy jest próbą kompensowania innych wydatków spółki.

„Dojście do własności” nie oznacza automatycznego wykupu

To najbardziej drażliwa część całej sprawy.

Mieszkania były przedstawiane jako najem z możliwością dojścia do własności. W oficjalnych materiałach podkreślano, że partycypacja otwiera drogę do przyszłego nabycia lokalu.[4][5]

Tymczasem podpisana obecnie umowa jest umową najmu. Nie zawiera ceny zakupu, harmonogramu spłaty mieszkania ani zapisu, że po 15 lub 30 latach lokal automatycznie stanie się własnością najemcy.

W piśmie z 14 maja 2026 r. sam SIM odniósł się do niepokoju mieszkańców wywołanego „rozbieżnościami informacyjnymi”. Spółka wyjaśniła, że:

• obecnie płacony czynsz nie jest ratą ceny mieszkania,
• spłacanie kredytu z czynszów nie pomniejsza automatycznie przyszłej ceny,
• przy sprzedaży punktem odniesienia ma być przyszła wartość rynkowa lokalu,
• na cenę zostanie zaliczona partycypacja,
• w innym wariancie dojścia do własności mieszkaniec nadal płaciłby czynsz, a dodatkowo osobne raty ceny mieszkania.

To nie oznacza, że dojście do własności jest niemożliwe. Oznacza coś innego: nie jest ono automatyczne, obecny czynsz nie jest ratą zakupu, a warunki finansowe przyszłego nabycia będą ustalane osobno.

Właśnie ta różnica powinna była zostać przedstawiona mieszkańcom prostym językiem przed wpłatą partycypacji i podpisaniem umów na wiele lat.

Miasto Czeladź nie jest w tej sprawie przypadkowym obserwatorem

Czeladź nie tylko udostępniła teren pod inwestycję. Miasto zostało wspólnikiem SIM, wniosło nieruchomość, prowadziło nabór i publicznie promowało przedsięwzięcie. Burmistrz zapraszał na spotkania i występował przy najważniejszych etapach projektu.

Dlatego mieszkańcy mają prawo oczekiwać odpowiedzi również od władz miasta:

• kiedy Czeladź poznała ostateczny koszt inwestycji,
• czy miasto posiada pełne rozliczenie dodatkowych prac,
• jakie stanowisko zajmuje wobec planowanych zmian czynszu,
• czy przedstawiciele miasta uczestniczyli w decyzjach dotyczących nowych stawek,
• jak miasto rozumiało i przedstawiało mieszkańcom „dojście do własności”.

Nie można być gospodarzem inwestycji wyłącznie wtedy, gdy wręcza się klucze. Trzeba nim pozostać również wtedy, gdy pojawiają się pytania o rachunek.

Dokumenty, które powinny zostać pokazane mieszkańcom

Do pełnego wyjaśnienia sprawy potrzebne są:

1. końcowe rozliczenie inwestycji,
2. wyjaśnienie znaczenia kwot 16, 21 i 28 mln zł,
3. umowa z wykonawcą oraz aneksy dotyczące dodatkowych prac,
4. zestawienie zmian projektowych i ich kosztów,
5. pełny montaż finansowy: wkład miasta, dotacje, kredyt i partycypacje,
6. rozliczenie partycypacji dla poszczególnych lokali,
7. saldo kredytu i harmonogram jego spłat,
8. kalkulacja dotychczasowego i nowego czynszu,
9. wpływy z garaży oraz miejsc postojowych,
10. jasna, napisana zwykłym językiem informacja o warunkach przyszłego nabycia mieszkań.

Być może dodatkowe prace były konieczne. Być może końcowy koszt jest uzasadniony. Być może zmiana czynszu wynika z realnych zobowiązań budynku. Tego nie można jednak oczekiwać od mieszkańców na wiarę.

Były fanfary. Teraz potrzebne są dokumenty

Nie przesądzamy, że doszło do bezprawia ani że inwestycja jest porażką. Dokumenty pokazują jednak, że pierwotny harmonogram nie został zrealizowany, wystąpiły problemy projektowe i dodatkowe prace, a zasady dojścia do własności wymagały późniejszego wyjaśniania przez samą spółkę.

Największym problemem nie jest dziś sama liczba 28 mln zł. Największym problemem jest brak jednego, przejrzystego obrazu pokazującego mieszkańcom:

• ile inwestycja naprawdę kosztowała,
• skąd pochodziły pieniądze,
• dlaczego czynsz ma wzrosnąć,
• jak rozliczono partycypacje,
• co mieszkańcy rzeczywiście otrzymają po latach płacenia.

Fanfary były publiczne. Zaproszenia burmistrza były publiczne. Rozliczenie także powinno być publiczne.

Nota redakcyjna

Kwoty 16 i 28 mln zł przedstawiamy jako informacje przekazane mieszkańcom. Nie ma publicznego dokumentu pozwalającego uznać je za porównywalne wartości pierwotnego i końcowego kosztu całej inwestycji.

SIM Zagłębie oraz Miasto Czeladź mogą opublikować dokumenty i swoje stanowisko. Po ich publikacji materiał zostanie uzupełniony.

Źródła publiczne

1. Miasto Czeladź, „Była szkoła górnicza przekształci się w budynek mieszkalny”: https://www.czeladz.pl/aktualnosci/index/Byla-szkola-gornicza-przeksztalci-sie-w-budynek-mieszkalny/idn%3A3229
2. Miasto Czeladź, zaproszenie na spotkanie dotyczące lokali przy ul. 21 Listopada: https://www.czeladz.pl/aktualnosci/index/Spotkanie-z-mieszkancami-ws.-nowo-powstajacych-lokali-mieszkalnych-przy-ul.-21-Listopada-23/idn%3A3927
3. SIM Zagłębie, inwestycja w Czeladzi: https://www.simzaglebie.pl/czeladz
4. SIM Zagłębie, informacje o naborze, partycypacji, czynszu i dojściu do własności: https://www.simzaglebie.pl/nabor
5. Miasto Czeladź, nabór uzupełniający do inwestycji SIM Zagłębie: https://www.czeladz.pl/aktualnosci/lista_aktualnosci/Trwa-nabor-wnioskow-na-najem-mieszkan-w-ramach-inwestycji-SIM-Zaglebie/idn%3A4400
6. Krajowy Zasób Nieruchomości, informacja o przekazaniu mieszkań: https://www.gov.pl/web/kzn/nowe-mieszkania-w-dawnych-murach-szkoly--lokatorzy-odebrali-klucze-do-pierwszego-budynku-zrealizowanego-w-ramach-sim-zaglebie